マンションの売却相場を自分で調査する方法とは？成約事例が分かるサイトや調査時の注意点について解説

マンションを売却する際に、「いくらで売れそうか」を把握することは、適切な売却するために欠かせません。

しかし、不動産の相場は築年数や立地、利回り、経済情勢などさまざまな要素があるため、プロでさえ難しいものです。

マンションの売却相場を自分で調査する方法について、投資用マンションならではの利回り評価のポイントも交えて解説します。

マンションの売却相場を自分で調査する方法

1. 公的・専門機関のデータを活用した「成約事例」の調査

実際にいくらで取引されたかという過去の実績（成約価格）を調べることで、現実的な相場を把握できます。

不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム)

不動産情報ライブラリは国土交通省が運営しているウェブサイトです。実際の取引価格を検索・ダウンロードできます。時期や地域、物件種別（中古マンション等）を指定して検索が可能です。

REINS Market Information（レインズ・マーケットインフォメーション）

指定流通機構が保有する成約価格情報を、誰でも検索できるように公開しているサイトです。売却予定の物件と近い条件（エリア、築年数、専有面積など）の取引履歴を確認することで、およその相場を掴めます。

2. ポータルサイトを活用した「売出価格」の調査

現在市場に出ている物件の価格を調べることで、最新の市場動向を確認できます。

投資用物件専門サイト

「楽待」や「健美家」などは投資用物件が多く掲載されており、賃貸中の「オーナーチェンジ物件」の価格感や利回りを把握するのに適しています。

地域特化型サイト

地場の不動産屋のサイトなど、地域に特化したサイトを併用することで、比較できる母数を増やし、精度を高めることができます。

サイトに掲載されている売出価格はあくまで売主の希望価格であり、値下げ交渉を見込んで高めに設定されている場合があるため、成約価格データと突き合わせて確認することが重要です。

3. 具体的な計算・評価による算出

集めたデータを基に、いくつかの手法で価格を推定します。

1. 取引事例比較法（近隣の成約実績を基準とする）

最も基本的な考え方は、「近隣・類似条件の物件がいくらで売れたか」という過去の成約事例を基準にすることです。

• 単価での比較: 面積が異なる物件同士を比較するため、価格そのものではなく「㎡単価」や「坪単価」に揃えて、そのエリアの価格レンジ（幅）を把握します。
• 類似性の考慮: 最寄り駅からの距離、築年数、階数などが近い物件の事例を集めるほど、精度の高い相場が割り出せます。

総額だけを見てしまうと、広い物件が高く、狭い物件が安く見えるため、相場を見誤る可能性があります。

単価に揃えることで、面積が異なる物件でも、そのエリアの相場に対して「高いか安いか」を客観的に判断できるようになります。

取引事例比較法の手順

「取引事例比較法」において、単価は以下のような手順で使われます。

1. 平均単価の算出: 自分の物件と条件（駅からの距離、築年数など）が似ている過去の取引事例から、1㎡あたりの平均単価を割り出します。
2. 面積の乗算: その平均単価に、自分のマンションの面積を掛け合わせます。
3. 個別要因の調整: 算出された金額をベースに、階数、方角、間取り、内装の状態などの個別要因を考慮して最終的な査定額を調整します。

2. 利回り評価（投資家目線での収益性）

特に投資用マンションの場合、「その物件がどれだけの利益を生むか」という投資家視点が価格を大きく左右します。

• 計算式: 基本的には「年間家賃収入 ÷ 期待利回り」で算出されます。
• 利回りの影響: そのエリアで投資家が期待する利回り（都心なら4〜5％、郊外なら5〜10％など）と整合しているかが重要です。利回りが周辺相場より低い（＝価格が高すぎる）物件は、投資対象としての魅力が下がるため、最終的に価格を抑える要因となります。

都心のマンション価格は急激に上がったこともあり、数年前の取引事例が役に立たなくなる可能性もあります。

3. 物価・立地・建物の状態による変動要素

成約事例や利回りをベースにしつつ、以下のような個別要素を加味して最終的な価格が決まります。

• 立地と需要: 地価（需要と供給のバランス）、駅へのアクセス、周辺の生活利便性が高いほど価格は上がります。
• 築年数と劣化: 一般的に築年数が古くなるほど建物や設備が劣化するため、価格は下落します。特に築16年〜30年の間は下落幅が大きくなる傾向があります。
• 管理状態とコスト: 修繕積立金や管理費の設定が適切か、大規模修繕が計画通り行われているかも影響します。これらが高すぎると買主の手取り収入が減り、逆に低すぎると管理不全を疑われ、売却価格を下げる要因になります。
• 契約形態: サブリース契約の有無やその解除条件、また不動産会社による「買い取り」か個人への「仲介」かといった取引形態によっても、実際の売却額は変動します

4. 不動産会社による「一括査定」の利用

自分での調査に加え、プロの視点を取り入れる方法です。

一括査定サイトは、複数の不動産会社に売却価格の見積りを出してもらうサービスです。

複数社の平均値を見ることで、提示された金額が妥当かどうかを判断する材料にします。

大手不動産屋に依頼できる「すまいValue」や、ポータルサイトとして大手の「LIFULL HOME’S」などがあります。

5. 投資用マンションの相場を調べるときの重要ポイント

投資用マンション（特にワンルームマンション）特有の注意点として、以下の項目も価格に影響します。

• 取引形態: 投資用マンション（特にワンルームマンション）の場合、不動産会社による「買い取り」が多く、この場合は仲介で個人に売るよりも価格が下がる傾向があります。
• 管理状況とコスト: 修繕積立金や管理費が高すぎると手取り収入が減り、逆に低すぎると管理不全や修繕不足を疑われ、売却価格を下げる要因になります。
• サブリース契約: サブリース契約がある物件は空室リスクが低い一方、実質的な利回りが下がったり、解除条件によって収益性が不透明になったりするため、価格に影響します。