一種単価とは？不動産投資で投資効率を知るための活用方法について

一種単価とは、容積率100%あたりの土地単価のことです。建物を建てた際の床面積に対する投資効率を比較するのに役立ちます。

検討している土地が「お買い得なのか」を判断することは困難です。その際、表面的な「坪単価」だけで判断すると、建物を建てた後の収益性を見誤るリスクがあります。そこで重要になる指標が「一種単価」です。

この記事では、一種単価の定義から計算方法、投資効率を見極めるための活用術、そして併せて知っておきたい「レンタブル比」について解説します。

1. 一種単価とは？「容積率100%あたり」の土地価格

一種単価とは、「容積率100％あたりの土地単価」を示す指標です。
通常の土地価格は「坪単価（1坪あたりの価格）」で表されますが、これはあくまで平面的な面積に対する価格に過ぎません。

しかし、不動産投資（特にマンションやビル開発）では「その土地にどれだけのボリュームの建物を建てられるか」が収益の鍵を握ります。

一種単価を用いることで、土地を「平面的」ではなく、建物が建つことを想定した「立体的」な面積単価として捉えることができます。

坪単価：土地の面積1坪あたりの価格。
一種単価：建物床面積（容積率100%換算）1坪あたりの土地価格。

一種単価を算出することで、その土地の収益性や投資効率を簡易的に把握することが可能になります。

一種単価は、以下のステップで計算します。

まず、土地の価格を面積（坪）で割ります。

計算式：土地価格 ÷ 土地面積（坪）＝坪単価

求めた坪単価を、その土地の容積率で割ります。

計算式：坪単価 ÷（容積率 ÷ 100％）＝一種単価

【具体例】容積率による収益性の違い
例えば、土地価格が1億円、面積が100坪の土地（坪単価100万円）があったとします。容積率が異なる2つのケースで比較してみましょう。

ケースA（容積率400％の場合）： 100万円 ÷ 5（500%÷100%）＝一種単価20万円
ケースB（容積率200％の場合）： 100万円 ÷ 4（400%÷100%）＝一種単価25万円

同じ1億円の土地でも、容積率が高いケースAの方が一種単価は安くなります。一種単価が安いということは、それだけ多くの床面積を確保できるため、「一種単価が安いほど収益性が高く、高いほど相対的に収益性が低い」と判断できるのです。

一種単価を計算できても、その数値が適正かどうか判断するのは難しいものです。

その場合は、自分が期待する利回りから「適正な一種単価」を逆算する方法が有効です。

一種単価が「土地」の収益性指標であるのに対し、「建物」の収益性を示す指標が「レンタブル比（賃貸面積比）」です。

レンタブル比とは：建物の延床面積に対する「賃貸可能面積（専有面積）」の割合。
計算式：賃貸可能面積 ÷ 延床面積 × 100(%)

廊下やエレベーター、エントランスなどの共用部分は収益を生み出しません。そのため、レンタブル比が高い物件ほど、投資効率が良いと言えます。

一般的に、マンションなどの居住用物件では65～85％程度、共用部の少ない中小規模のオフィスビルでは80～85％程度が目安となります。

一種単価を計算する際にも、このレンタブル比を考慮することで、より精度の高いシミュレーションが可能になります。

一種単価は非常に便利な指標ですが、実務においては以下の点に注意が必要です。

都市計画で定められた「指定容積率」がそのまま使えるとは限りません。前面道路の幅員が12m未満の場合、道路幅に特定の係数を掛けた「基準容積率」が適用され、実際に建てられる面積が減る可能性があります。

一種単価は主にマンションやオフィスビルの大規模開発で活用されます。一方で、アパート投資においては一種単価が重視されることはあまりありません。

アパートは接道状況やセットバック、建物の形状といった個別性が強く、一種単価よりも「実質利回り」や「立地条件（駅からの距離）」、「管理・修繕コスト」といった実務的な要素が重要視されるためです。

一種単価を正確に算出するためには、まず「その土地に実際にどれだけの建物が建つのか」を知る必要があります。

斜線制限や高さ制限などで容積率を消化しきれない場合もあるため、土地購入前には建築士による「ボリュームチェック」を行うことが推奨されます。

一種単価を求めれば、土地の価格を建物の床面積あたりで評価することで、投資効率を判断しやすくなります。