抵当権とは？不動産投資家が知っておきたい抵当権・根抵当権の仕組み

不動産投資を成功させるためには、物件選びや利回りだけでなく、法的な権利関係である「抵当権（ていとうけん）」について知っておく必要があります。

融資を利用して物件を購入する場合、ほぼ例外なく設定される権利では、投資のリスクや出口戦略（売却）に直結します。

抵当権とは？

抵当権とは、金融機関がお金を貸す代わりに、対象となる不動産を担保として設定する権利のことです。

不動産投資では多額の資金が必要になるため、銀行から融資を受けるのが一般的です。

この際、銀行は「もし借主がローンを返済できなくなったら、この不動産を売って貸したお金を回収します」という保証を求めます。これが抵当権の正体です。

抵当権者：お金を貸し、抵当権を持つ側（銀行や金融機関、抵当権を設定する側）
抵当権設定者：不動産を担保に提供する側（物件を所有する投資家自身、抵当権を設定される側）

抵当権の大きな特徴は、不動産を担保に入れた後も、所有者がその物件を「占有」し続けられる点にあります。

これを「非占有型担保」と呼びます。

そのため、抵当権が設定されている物件であっても、投資家は自由に賃貸経営を行い、家賃収入を得ることが可能です。

抵当権は、物件購入時の融資契約と同時に設定されるのが通例です。

契約の締結：銀行と「金銭消費貸借契約（ローンの契約）」および「抵当権設定契約」を締結します。
登記の申請：司法書士が法務局で手続きを行います。不動産の登記簿（登記事項証明書）に抵当権の内容を記録します。
登記の完了：登記簿には「抵当権者（銀行名）」「債権額（借入額）」「債務者」などが記載されます。

抵当権の設定には以下の諸費用が発生します。

登録免許税：原則として借入額の0.4％（※住宅用などの軽減措置が適用される場合もあります）。
司法書士への報酬： 5万円～7万円程度が一般的です。金額が大きくなると報酬額も大きくなります。
印紙代や証明書発行手数料：数千円程度。

不動産投資の現場では、通常の抵当権のほかに「根抵当権（ねていとうけん）」という言葉もよく登場します。

この2つの違いを理解しておくことは、将来的な追加融資や売却戦略を立てる上で不可欠です。

比較項目	抵当権（普通抵当権）	根抵当権
担保する債務の範囲	住宅ローンなど、特定の契約に基づいた特定の金額の債務を担保します。	一定の範囲に属する不特定の債務を担保します。
担保限度額	実際の借入額そのものが対象となります。	あらかじめ設定された「極度額」という上限金額が限度となります。
借入の柔軟性	一度設定した特定の借入にのみ有効です。	極度額の範囲内であれば、何度でも借入と返済を繰り返すことが可能です。
完済時の扱い	ローンを完済すれば権利は消滅します。ただし、登記簿上の記録を消すには抹消手続きが必要です。	債務がゼロになっても権利は消滅せず、設定された枠はそのまま残ります。
主な活用シーン	住宅ローンや、借入先と金額が明確な1棟物件の購入などに適しています。	法人向けの事業融資や、追加融資を頻繁に行う不動産事業などで活用されます。