エムトラストグループの不動産クラファン「TORCHES（トーチーズ）」の特徴や利用の流れを解説

「TORCHES（トーチーズ）」が2025年11月に開始された不動産クラウドファンディングサービスです。首都圏で分譲事業を展開しているエムトラストグループが運営しています。

トーチーズを運営しているTORCHES社、エムトラスト社について

トーチーズを運営しているTORCHES株式会社は、首都圏で分譲事業を展開する不動産デベロッパー、エムトラスト株式会社の100％子会社です。

首都圏で分譲事業を展開するエムトラスト株式会社が培ってきた用地仕入れや開発のノウハウを活かした高利回りかつ短期運用の案件を数多く提供しています。

エムトラスト株式会社はこれまで「ヤマワケエステート」などの他社プラットフォームを通じて100件以上のファンド組成・償還実績を持っており、その実務ノウハウがTORCHESの土台となっています。

不動産特定共同事業（第1号・第2号）のほか、第二種金融商品取引業や宅地建物取引業の免許を保有しており、法令に基づいた適切な運営体制を整えています。

トーチーズで投資するメリット

1. 業界トップクラスの高利回り水準

年利想定10％〜12％前後が中心: 業界全体の平均利回りが5〜8％程度である中、TORCHESは**年利8.5％〜17.0％**という非常に高いリターンを提供しています。

キャピタルゲイン重視の設計: 高利回りを実現するため、賃料収入（インカム）よりも、不動産の開発や再生による売却益（キャピタル）を主な原資とするファンド設計が採用されています。

2. 資金回転を重視した短期運用

平均約6ヶ月の運用期間: 多くの案件が3ヶ月〜10ヶ月程度の短期間で設定されています。

メリット: 資金が長期間ロックされるリスクが低く、償還後に次の投資へ素早く回せるため、資金の回転効率（複利効果）を最大化しやすい設計となっています。

4. 投資家保護と利便性

優先劣後方式の採用: 万が一損失が発生した場合、まず運営会社側の出資分（劣後出資）から負担される仕組みを導入し、投資家の元本を守る対策が取られています。劣後比率は案件により異なりますが、概ね5〜10％程度です。

1口1万円からの少額投資: 最低投資額が1万円から（案件により10万円〜）と低く設定されており、初心者でも都心の一等地の不動産に手軽に分散投資できます。

5. 利回りの上振れ実績

利回りの上振れ実績: 既に複数のファンドで早期売却・早期償還が実現しており、例えば第3号ファンドでは当初予定の年利10.1％に対し、最終実績15.0％まで利回りが上昇した事例もあります。

トーチーズで投資するデメリットや注意点について

元本保証の欠如

他の不動産クラウドファンディングと同様に元本は保証されていません。不動産価格の下落や空室、事業計画の遅延などにより、配当の下振れや元本割れが発生する可能性があります。

劣後出資比率の低さ

運営側が先に損失を負担する「優先劣後方式」を採用していますが、一部のファンドでは劣後出資比率が3％〜5％程度と、業界標準（10〜30％）と比較して低く設定されています

途中解約の不可

運用期間中は原則として資金を引き出すことができず、完全にロックされます。

複数のファンドに投資する場合は煩雑な振込ルール

複数のファンドに投資する場合、ファンドごとに振込先口座番号が異なります。まとめて振り込むと返金処理になり、無駄な振込手数料が発生する可能性があります。

また、入金時の振込手数料は投資家の負担となります。

分配金は「雑所得」です。源泉徴収（20.42％）が行われた状態で配当されます。 TORCHES（トーチーズ）における投資の流れ

1. 会員登録と本人確認

まず、公式サイトでメールアドレスとパスワードを登録し、届いたメールのリンクから認証を行います。続いて、スマートフォンで運転免許証やマイナンバーカードなどの公的書類を撮影する**「eKYC（オンライン本人確認）」を行い、氏名や住所、投資経験などのプロフィール情報を入力します。この登録作業自体は最短5分程度**で完了します。

2. 審査と完了

運営側による適合性審査が行われ、承認されると「投資家登録完了のお知らせ」メールが届きます。これにより、募集中のファンドへの応募が可能になります。

3. ファンドの選定と申し込み

公式サイトのプロジェクト一覧から、想定利回り、運用期間、優先劣後比率、物件の所在地などの詳細情報を確認し、自身の投資スタイルに合った案件を吟味します。投資する案件が決まったら、応募口数を入力して申し込みを行います。募集方式には、**「先着方式」と「抽選方式」**の2種類があります。

4. 当選確定と出資金の入金

募集期間終了後、当選（または先着枠の確保）が決まるとメールで通知されます。通知に従い、指定期日までに所定の口座へ出資金を振り込みます。

注意点: 複数のファンドに投資する場合、ファンドごとに振込先口座番号が異なります。

5. 運用開始

ファンドが成立すると、運用が開始されます。投資家は、定期的にマイページで発行される運用レポートなどを通じて、物件の状態や売却活動の進捗をモニタリングできますが、実務はすべてプロに任せるため、運用期間中に特に行う作業はありません。

6. 分配と償還

運用期間（多くは3ヶ月〜10ヶ月程度）が終了すると、あらかじめ定められたスケジュールに従って、**投資元本と分配金（利益）**が登録した銀行口座へ払い戻されます。

分配金の税金: 分配金は「雑所得」として扱われ、原則として20.42％（所得税＋復興特別所得税）が源泉徴収された状態で振り込まれます。

7. 再投資

償還された資金を次の新しいファンドへ即座に再投資することで、「複利運用」による効率的な資産形成を目指すことができます。
ソースによれば、サービス開始直後の案件では、当初の予定よりも早く物件が売却される**「早期償還」**が発生し、結果として年換算の利回りが当初想定を上回る（利振れ）事例も報告されています。