「不動産投資は不労所得で安定している」というイメージを持たれがちですが、不動産投資には様々なリスクを伴います。
不動産投資を「収益性と不確実性を伴う一つの事業」として捉えるためにも、不動産投資に関するリスクを確認しましょう。
不動産投資の10大リスク
1. 空室リスク
入居者が決まらず、家賃収入が途絶えるリスクです。これが不動産投資において最大の懸念事項とされます。
- 具体例: 駅から遠くスーパー等の周辺施設が乏しい物件や、周辺に似たような競合物件が多いエリアでの空室発生。
- 回避策: 「立地」を最優先に選びます。駅から徒歩圏内、人口が増えているエリア、再開発予定のある地域を厳選します。また、需要の高いワンルーム（1〜2人暮らし向け）を選択することや、入居者募集に強い信頼できる管理会社と提携することも有効です。
2. 家賃滞納リスク
入居者はいるものの、家賃が支払われないリスクです。
- 具体例: 入居者の突然の失業や家庭環境の変化による支払不能です。滞納があっても借地借家法により簡単には退去させられないため、法的措置に時間と費用（約20万円〜）がかかるケースがあります。
- 回避策: 家賃保証会社の利用を必須にします。保証会社は滞納時の家賃立て替えだけでなく、事前の職業や過去の滞納歴の審査も代行してくれます。
また、敷金を1〜2か月分設定しておくこともリスク軽減に繋がります。敷金0物件が多いエリアだと難しいのですが。
3. 修繕・老朽化リスク
建物の経年劣化に伴い、突発的または定期的な修繕費用が発生するリスクです。
- 具体例: 給湯器やエアコンの故障（1件5〜30万円）、外壁塗装や屋根の防水工事などの大規模修繕（物件価格の10〜15％程度）。
- 回避策: 毎月の家賃収入の5〜10％程度を「修繕積立金」として計画的に確保しておきます。また、新築物件なら初期の修繕発生を抑えられます。中古の場合は購入前に修繕履歴を徹底的に確認することが重要です。
4. 金利上昇リスク
ローンを利用している場合、市場金利の上昇によって返済額が増え、利益が圧迫されるリスクです。
- 具体例: 変動金利で借入中、金利が1％上昇すると借入1,000万円あたり年間約10万円の負担増となります。
- 回避策: 期間の長いローンを考えます。
返済計画を立てやすい全期間固定金利を選択するか、変動金利の場合は「5年ルール・125％ルール」のある金融機関を選び、急激な支払増を緩和します。また、余裕資金を蓄えておき、金利上昇時に繰上返済を行って元金を減らす対策も有効です。
「5年ルール」と「125%ルール」は、金利上昇時の急激な返済負担増を防ぐ激変緩和措置です。5年間は返済額が固定され、6年目以降の見直しでも前回の1.25倍までしか増加しません。
全期間固定金利の場合、近年の金利上昇によってそもそも投資商品として設計できないケースも増えてきました。
5. 価格・資産価値下落リスク
物件の市場価値が購入時よりも下がり、売却時に損失が出るリスクです。不動産価値下落リスクと言います。
不動産投資には、家賃収入で利益を得るインカムゲインと、物件売却で利益を得るキャピタルゲインがあります。主にキャピタルゲインの話です。
- 具体例: 周辺環境の悪化や過疎化、建物の老朽化によって、出口（売却）のタイミングで買い手がつかないケース。
- 回避策: 購入前から「出口戦略」を明確にします。将来的に人口動態が安定している東京23区などの都市部や、資産価値が下がりにくい中規模オフィスビル（小口化商品など）を検討対象に含めるのも一案です。
6. 家賃下落リスク
築年数の経過や競合の増加により、家賃を下げなければ入居が決まらなくなるリスクです。
- 具体例: 退去が発生した際、新築時と同じ家賃設定では入居者が決まらず、大幅な値下げを迫られるケース。
- 回避策: 無料インターネットや浴室乾燥機など、需要の高い設備を導入し、競合他社と差別化します。また、清掃を徹底し入居者の満足度を高めることで、長期入居を促し家賃改定の機会を最小限に抑えます。
賃料が値下がりしにくい賃貸運営は大切です。
とはいえ、そもそも「賃料はいつか下がるもの」という認識でいるのが正解です。
7. 自然災害リスク
地震、洪水、火災などの災害により建物が損傷・倒壊するリスクです。
- 具体例: 地震による倒壊や、台風による浸水・窓ガラスの破損。
- 回避策: 火災保険・地震保険への加入は必須です。また、購入前にハザードマップを必ず確認し、災害リスクの低い土地を選びます。1981年以降の「新耐震基準」を満たしている物件を選ぶことも地震対策として極めて重要です。
1981年以降の「新耐震基準」を満たしている物件は火災保険料が安くなります。
8. 不動産会社・パートナー選びのリスク
依頼する会社の経営状況やサポートの質によって、運営が立ち行かなくなるリスクです。
- 具体例: 管理会社が倒産し、預けていた賃料が回収できなくなる、または不十分な清掃により物件の価値が低下する。
- 回避策: 会社の規模は必ず考えましょう。ネームバリューはもちろん、実績、口コミ、レスポンスの速さを重視します。複数の会社を比較し、トラブル発生時に迅速な対応ができる体制かを見極める必要があります。
管理会社を複数利用していくのも大切です。
9. 法的・税務リスク
法改正や税制の変化、または知識不足による誤った申告で不利益を被るリスクです。
- 具体例: 節税目的で始めた投資が、税務署から事業性を否定され追徴課税（ペナルティ）を受けるケース。
- 回避策: 不動産税務に詳しい税理士をビジネスパートナーに持ち、最新の法改正情報を共有してもらいます。独学に頼らず、専門家のアドバイスを受けながら透明性の高い経営を心がけることが大切です。
10. 近隣トラブル・人的リスク
入居者間の騒音問題やゴミ出しなどのマナー違反、近隣住民とのトラブルです。
- 具体例: 深夜の騒音クレームが原因で、優良な入居者が退去してしまい、物件の評判が下がるケース。
- 回避策: 入居時にルール遵守の徹底を説明し、トラブル対応に慣れた管理会社に窓口を委託します。防犯カメラの設置や定期的な巡回により、人的トラブルを未然に防ぐ環境を整えることが効果的です。
