不動産クラウドファンディングで採用される「任意組合型」と「匿名組合型」の仕組みの違いについて解説

不動産クラウドファンディングでよくみる「任意組合型」と「匿名組合型」の違いについてまとめました。

任意組合契約と匿名組合契約について

任意組合契約とは？

任意組合の組合員が任意組合契約に基づいて出資を行い、共同で事業を営むことを契約するものです（民法667条）。

（組合契約）
第667条

組合契約は、各当事者が出資をして共同の事業を営むことを約することによって、その効力を生ずる。
出資は、労務をその目的とすることができる。

匿名組合契約とは？

匿名組合契約は、当事者の一方が相手方の営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを契約することで効力を生ずるものです（商法535条）。

一般的な不動産クラウドファンディングは匿名組合契約を使ったスキームです。

（匿名組合契約）

第535条
匿名組合契約は、当事者の一方が相手方の営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約することによって、その効力を生ずる。

1. 法的根拠と基本的な仕組み

任意組合型は複数の出資者が共同で事業を行うことを目的とした契約で、出資者全員が「共同事業者」という立場になります。

匿名組合契約は投資家（匿名組合員）が営業者の事業のために出資し、その事業から生じる利益の分配を受ける契約です。投資家は運営には関与しません。

2. 不動産の所有権の違い

任意組合型では投資家は出資持分に応じて、実際に不動産の所有権（持分）を保有します。そのため、現物不動産を保有しているのと同様の扱いになります、固定資産税などの税金を負担します。

匿名組合型では、不動産の所有権は営業者（事業者）に帰属し、投資家は不動産を所有しません

3. リスクと責任の範囲の違い

「任意組合型」では、投資家は原則として「無限責任」を負います。事業で多額の損失や債務が発生した場合、出資額を超えて追加の負担を求められるリスクがあります。

匿名組合型では投資家の責任は「有限責任」であり、損失の負担は出資額が限度です。出資額を超える損失を負担することはありません。

4. 税務上の扱いと所得区分

任意組合型では、不動産の所有者とみなされるため、所得は**「不動産所得」**または「事業所得」となります。減価償却費や固定資産税などを経費として計上でき、節税効果が期待できます。

匿名組合型では、営業者からの利益分配は、一般的に「雑所得」として扱われます。金融商品に近い税務処理となり、支払われる分配金からは源泉徴収が行われます。

5. 相続対策としての活用

任意組合型では、現物不動産と同様に、路線価や固定資産税評価額に基づいて評価されます。これらは時価（出資額）を下回ることが多いため、相続税や贈与税の節税対策として有効です。

匿名組合型では、相続時の評価額は、原則として清算金の額（多くの場合は出資簿価）となります。任意組合のような圧縮効果は期待しにくいです。

6. 投資スタイルの比較

「任意組合型」と「匿名組合型」の違いを投資家の投資スタイルで比べてみました。