投資対象は築古アパートが中心の「まにわく」は高利回り短期運用の不動産小口化商品

「まにわく」は不動産特定共同事業に基づく不動産小口化商品（不動産投資型のクラウドファンディング）です。

分配率は年率3〜10％程度を予定しており、一都三県の物件を中心に、取り組みやすいファンドを組成しています。

鈴木亜美さんをイメージモデルにしていて40代を中心に知名度が高いです。公式サイトのトップページのキャッチフレーズが”be together”なのは同世代の人たちならみんなピンときますよね。

物件名称や所在地を公開していて投資判断しやすいと感じています。例えば横須賀市の県立大学徒歩6分の案件が5%なのは妥当な利回りだと思いました。

URL：https://maniwaku.com/fund

運営会社の新日本コンサルティングについて

運営会社の株式会社新日本コンサルティングは東京都中野に本社を構える不動産会社です。

2005年（平成17年）に設立され不動産特定共同事業法に基づく許可（東京都知事 第141号）、宅地建物取引業、建設業、賃貸住宅管理業など事業運営に必要なライセンスを維持しています。

運営会社の本業は、主に首都圏（一都三県）における投資用不動産（一棟アパート・マンション）の仕入れ、リノベーション（再生）、管理、売却を一気通貫で行うことです。

中古不動産再生に強みを持っており、まにわくのファンドでも築古物件や駅から遠い物件の案件をちらほら見かけます。

不動産小口化商品とは？

不動産小口化商品とは、特定の不動産を1口10万円〜100万円程度に小口化として事業参加者から出資を募り、その資金をもって、本事業者（株式会社新日本コンサルティング）が、不動産を取得し、その不動産から得る賃料収益を出資額に応じて分配するシステムです。

投資家と新日本コンサルティングの関係は匿名組合契約です。

※一般的な不動産投資型のクラウドファンディングと同じ形式です。

「まにわく」のサービス概要

1. 投資対象とエリアの戦略

「まにわく」は、主に首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の築古アパートや共同住宅を投資対象としています

運営会社の本業の知見が直接活かされた「中古再生不動産」を商品化しています。

投資物件の名称や所在地を公開しています。

2. 高利回りで短期運用

想定利回り： 年率3%〜10%程度（平均約7.7%〜8%以上）と、一般的な不動産クラファンの3〜5%を上回るトップクラスの高水準を維持しています。
運用期間： 3ヶ月〜12ヶ月の短期案件が中心です。これにより、長期的な市況変動リスクを抑えつつ、投資家が柔軟に資金を回せる設計となっています。

3. 投資家保護の「2つの盾」

高い利回りを実現しつつ、安全性を高めるために以下の仕組みを導入しています。

優先劣後方式： 物件価格の下落により損失が出た場合、まず運営会社（劣後出資者）が損失を負担します。劣後出資比率はファンドにより**10%から最大50%**と、業界標準（10〜30%）を上回る手厚い保護が設定されることもあります。

マスターリース契約： 運営グループ会社等が一括借り上げを行うことで、空室の有無に関わらず一定の賃料が支払われる仕組みです。これにより、配当原資となるインカムゲイン（賃料収入）の安定化を図っています。

4. 収益構造の透明性と課題

「まにわく」の案件は、主に賃料収入をベースとしたインカム型として募集されますが、一方で、運用終了時の物件売却が元本償還に大きく関わるハイブリッドな性格を持っています。

マスターリース先が関連会社（株式会社K-PLAN等）である場合が多く、投資家にとっては実際の入居状況や賃料水準が見えにくいのが注意点です。

まにわくの注意点やデメリットについて

最低投資額は1口10万円から

多くの不動産クラウドファンディングが1口1万円から投資できるのに対し、まにわくは1口10万円からとなっており、初心者や分散投資を望む層にはハードルが高いとされています。

原則として中途解約不可

運用期間中に急に資金が必要になっても、途中で現金化することはできません。そのため、必ず余剰資金で運用する必要があります・

築古物件固有のリスク

投資対象は1980年代〜90年代の築古アパートが中心です。利回りは高いものの、予期せぬ修繕費の発生や、売却時の価格変動リスク、耐震性の問題などが新築物件よりも大きくなります。

確定申告の必要性

分配金は「雑所得」として扱われ、約20.42%が源泉徴収されます。利益額や他の所得状況によっては投資家自身で確定申告を行う必要があります。

まにわくで投資をする流れについて

1. 会員登録と本人確認

まず最初に、公式サイトから無料の会員登録を行います。

会員登録： メールアドレスと基本情報を入力します,。この際、投資は元本保証ではない点などのリスク確認が求められます。
本人確認（KYC）： スマートフォンを使用した「オンライン本人確認」と「郵送」の2種類があります。オンラインの場合は最短当日〜3日程度で完了しますが、郵送の場合はハガキの受け取りが必要なため3日〜7日程度かかります。先着順の案件を狙う場合は、早めに済ませておくことが推奨されています。

2. ファンドの選択と応募

口座開設が完了すると、投資可能なファンドを選択して応募します。

最低投資額： 原則として1口10万円から投資可能です。
募集方式： 募集開始時間にクリックして枠を確保する「先着方式」と、期間内に申し込んで当選を待つ「抽選方式」の2種類があり、案件ごとに異なります。
重要事項の確認： 応募の際は、利回りだけでなく、優先劣後比率、分配原資、マスターリース条項、出口戦略（売却条件）などを「契約成立前書面」や「重要事項説明書」で必ず確認する必要があります。

3. 契約・入金・運用開始

応募が確定（または当選）した後は、最終的な契約手続きと入金を行います。

入金： 指定された口座へ銀行振込で入金します。この際の振込手数料は投資家の負担となる点に注意が必要です。
運用： 入金確認後、予定された運用開始日からプロジェクトがスタートします。

4. 分配と償還（投資の出口）

運用期間中は定期的に収益が分配され、最後に元本が戻ってきます。

分配サイクル： 多くのファンドで3ヶ月ごと（四半期ごと）に分配金を受け取れる仕組みが採用されており、投資効果を実感しやすい設計になっています。
運用期間： 3ヶ月〜12ヶ月程度の短期案件が中心です。
償還： 運用期間終了後、通常は15日などの特定日に分配金とともに元本が償還されます。分配金や償還金の振込手数料は、運営会社が負担します。