シマダグループが手掛ける「ジャストフィット」は、少ない資金で都心物件などに投資できる不動産小口化商品です。
シマダグループの総合力を活かし、ホテルや介護施設など多様な物件を運用対象としてます。
節税や相続対策に適した「任意組合型」と、1万円から手軽に投資できる「匿名組合型」の2種類を展開しているのが大きな特徴です。サンリオコラボなどの他にはないキャンペーンを行っています。
一方で、運用終了後の償還までの期間が長い（約60日）ことやがデメリットとして挙げられています。
- シマダグループが仕入れから運営まで一貫して手掛けています
- 投資対象はホテルや介護施設、オフィスビル、飲食店など多様な物件
- 1万円から手軽に投資できる「匿名組合型」が一般的な不動産クラウドファンディング形式
- 相続対策に適した「任意組合型」の出資額は100万円からと高めに設定されることが多い
- サンリオコラボやAmazonギフト券プレゼントがある
「ジャストフィット」は運営母体であるシマダグループの総合力で運営されている
シマダグループは、飲食事業をはじめ、不動産・建築事業、介護事業・ホテル事業・保育事業・旅行事業・酒造事業など幅広い事業を展開している1952年創業の企業です。
このシマダグループが、土地の仕入れから設計・建築、その後のホテルや介護施設、レジデンスの運営までをグループ内で一貫して手掛けています。
グッドデザイン賞を12年連続で受賞するなどデザイン性に定評があり、さらにグループによるサブリース（一括借り上げ）の採用などにより、空室リスクを抑えた安定運営を図っています。
「任意組合型」と「匿名組合型」という2つの異なる投資形式がある
投資家の目的（長期の資産承継か、短期の資産運用か）に合わせて2つの投資形態を選択できます。
どちらの形式であっても、複雑な不動産管理はシマダグループが一手に引き受けるため、投資家は手間をかけずに不動産投資の恩恵を受けられます。
1. 任意組合型（長期保有・相続対策向け）の特徴
不動産の所有権を取得するスキームです。主に富裕層や高齢層による資産の保護や承継を目的としています。
- 不動産の所有権取得: 投資家は実際に不動産の共有持分を取得し、不動産オーナーとなります。
- 高い節税効果: 現物不動産と同様の税制が適用されるため、相続の際に資産の評価額を圧縮できる効果があります。
- スムーズな遺産分割: 1口（通常100万円以上）単位で分割して相続や贈与ができるため、不動産を平等に分けやすく、親族間のトラブル防止に寄与します。
- 長期的な運用: 運用期間は5〜10年と長く設定されており、じっくりと長期的な収益を安定的に得るスタイルに適しています。
2. 匿名組合型（短期運用・手軽な投資向け）の特徴
一般的な不動産クラウドファンディングの投資です。
- 少額からの参加: 1口1万円からという非常に低いハードルで不動産投資を始めることができます。
- 所有権を持たない運用: 投資家は不動産の所有権を持たず、事業収益の分配を受けるのみであるため、不動産保有に伴う税金（不動産取得税など）や管理の手間がかかりません。
- 短期間の運用サイクル: 運用期間は数ヶ月から1年程度と短く、こまめに投資機会を選びたい投資家に適しています。
- 優先劣後方式による保護: 運営会社が一部の損失を負担する仕組みが取り入れられており、投資家の元本割れリスクを低減する工夫がなされています。
匿名組合型の優先劣後方式の仕組み（投資家保護）
匿名組合型（短期運用向け）の形式でみの優先劣後方式が採用されています。
運用期間中に損失が発生したり、物件売却時に価格が下落したりした場合、まず運営会社の「劣後出資分」から先に損失が充当（負担）されます。
損失が運営会社の出資額の範囲内であれば投資家の元本は守られ、損失がその額を超えた場合に初めて投資家の元本が削られるという仕組みです。
劣後出資比率は10％〜30％と、業界内でも比較的高めに設定される傾向があります。
任意組合型（長期・相続対策向け）の形式には、優先劣後方式自体がありません。
アマギフプレゼントのキャンペーンがある
投資家登録だけでAmazonギフトカードがもらえるキャンペーンなど、投資家への還元も積極的に行われています。
ジャストフィットの注意点やデメリット
資金の拘束期間と実質利回りの低下
・償還までのタイムラグがある
多くの案件で、運用終了から実際の償還までに約60日（2ヶ月）を要します。
実質利回りの低下: この資金拘束期間（無利息期間）があるため、募集要項上の予定利回りが高くても、拘束期間を含めた実質的な利回りは公表値よりも下がります。例えば、運用期間4ヶ月・償還まで2ヶ月の案件では、10%の表記利回りが実質6.5%程度まで低下します。
元本保証はない
不動産市況の悪化、賃料の減少、空室率の上昇、あるいは金利上昇などの影響により、想定していた分配金が得られない、あるいは元本割れが発生するリスクがあります。
特に任意組合型は不動産価格の影響を直接受けやすいため、価格変動リスクを十分に理解する必要があります。
匿名組合型では「優先劣後方式」により運営会社が一定の損失を負担する仕組みがありますが、これも全ての損失をカバーできるわけではありません。
確定申告する必要がある
運用の分配金は「不動産所得」、償還時の資金は「譲渡所得」として扱われるため、原則として投資家自身での確定申告が必要になります。
任意組合型は不動産取得税を負担する発生する
任意組合型では投資家が不動産の所有権を持つため、出資時に不動産取得税を納める必要があります。
ジャストフィットの評判・口コミについて
ポジティブな評判は収益性と信頼性に関するもの
主に収益性と信頼性に関して高い評価があります。
・高利回りへの満足感
キャンペーンを含めて年利10〜11%に達する高利回り（例：年利8%＋キャンペーン3%）に満足する声が多いです
・親しみやすさと安心感
サンリオのキャラクター（マイメロディ）とのコラボによる安心感や、グループの財務面・商品力に対する信頼の声があります。
・情報の透明性
動画による物件説明や豊富な情報開示が行われており、不動産に詳しくなくても安全性が分かりやすいと評価されています。
・確かな実績
これまで組成された10のファンドはすべて満額成立しており、元本割れすることなく償還を完了している実績が評価の土台となっています。
ネガティブな評判・口コミ
・償還期間の長さ
運用終了から元本が償還されるまで「60日（2ヶ月）」かかる点について長すぎるという不満が目立ちます。
・実質利回りの低下
運用前後の資金拘束期間が長いため、表面上の利回りが高くても実質的な利回り（IRR）が大幅に下がるという声があります。
ジャストフィットの利用の流れ
「インターネットからの申し込み」と、書類の郵送や面談を伴う「従来の申し込み」**の2つのパターンがあります
1. インターネットからの申し込みの流れ（最短即日〜1営業日）
スマホやPCで完結するため、手軽に始めたい方に適しています。
まずは公式サイトでメールアドレスを登録し、送られてくる認証URLをクリックします。
- 出資者登録（本人確認）：画面の指示に従い、本人確認書類をアップロードして提出します。
- プロジェクト選択・応募：募集中のプロジェクトの中から投資先を選び、契約書類等を確認した上で応募します。
- 当選確認・入金：抽選等で当選が確定した後、指定の口座へ出資金を振り込みます。
- 運用開始・分配：運用がスタートし、期間終了後に分配金と元本を受け取ります。
2. 従来の申し込みの流れ（郵送・対面）
2023年以前はこの方式でした。
担当者と面談（ZOOM等を含む）しながら進めたい場合や、インターネット操作が不安な方向けの方法です。
まずは公式サイトの問い合わせフォームから資料を請求します。
- 申込書の郵送：郵送された資料に含まれる申込書に必要事項を記入し、本人確認書類を同封して返送します。
- 契約手続き：対面または郵送にて契約手続きを行います。契約内容の確認後、署名・捺印をして書類を完成させます。
- 出資金の振込：指定された振込期日までに出資金を入金します。
- 組合への加入・証書発行：手続き完了後、組合員証が発行され、運用が開始されます。
どちらの方法で申し込んだ場合も、運用開始後に資産の運用状況に関する財産管理報告書を確認できます。
URL:https://justfit-shimada-funding.jp/
URL:https://justfit-shimada-funding.jp/projects
