欠格事由の2つ目のグループは、過去に免許を取り消された人と、宅建業で不正な行為をした人に関するものです。悪質な違反をして免許を取り消された人が、すぐに別の名前で免許を取り直して、また同じことを繰り返せないようにする仕組みです。
欠格事由の全体像は免許の欠格事由：全体像、1つ目のグループは欠格事由① 刑罰・暴力団関係で説明しています。この記事では、免許取消しと不正行為に関する欠格事由を見ていきます。
この記事のポイント
- 悪質な理由で免許を取り消されると、取消しの日から5年間、免許を受けられない
- 取消しを逃れるため、聴聞の公示後に廃業した場合も、届出の日から5年間は免許を受けられない
- 法人が取り消されると、聴聞の公示日前60日以内の役員も、5年間は免許を受けられない
- 免許の申請前5年以内に不正行為をした人や、不正・不誠実な行為をするおそれが明らかな人も対象
①免許を取り消され、5年を経過しない人
免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない人は、免許を受けられません。ただし、すべての免許取消しが対象ではなく、次のような悪質な理由で取り消された場合に限られます。
- 不正の手段により免許を受けたこと
- 業務停止処分に当たる行為をし、特に情状が重いこと
- 業務停止処分に違反したこと
それ以外の理由による免許の取消しは、取消しの日から5年間免許を受けられない、という扱いにはなりません。試験では、「免許を取り消された者は、すべて5年間免許を受けられない」という誤りの選択肢に注意しましょう。免許の取消しについては、宅建業者への監督処分（指示・業務停止・免許取消し）で学びます。
②処分を逃れるための廃業
免許を取り消される前に、自分から廃業してしまえば、「取り消された」という経歴を残さずに済んでしまいます。これを防ぐため、次のような廃業も、欠格事由になります。
免許の取消しの処分に係る聴聞の期日と場所が公示された日から、処分をするかしないかが決まるまでの間に、相当の理由なく廃業などの届出をした人は、その届出の日から5年を経過するまで、免許を受けられません。廃業のほか、法人の解散や合併による消滅なども同じように扱われます。
ここで大切なのは「公示された日から処分が決まるまでの間」という時期です。聴聞の公示よりも前に廃業した場合は、処分を逃れるための廃業とはいえないので、この欠格事由には当たりません。
時系列で整理する
- 宅建業者が悪質な違反をする。
- 免許権者が、免許取消しの処分に係る聴聞の期日と場所を公示する。
- ここで道が分かれる。A：処分が決まり、免許が取り消される → 取消しの日から5年。B：処分が決まる前に、相当の理由なく廃業などの届出をする → 届出の日から5年。
聴聞の公示より前に廃業した場合は、AにもBにも当たりません。聴聞の手続は、聴聞・公告・監督処分の手続で学びます。廃業の手続については、廃業・死亡・合併などの届出と免許の失効で扱います。
③取り消された法人の役員は、連座する
法人が悪質な理由で免許を取り消された場合は、その法人の役員だった人も、個人として免許を受けられなくなることがあります。対象になるのは、聴聞の期日と場所の公示日の前60日以内に、その法人の役員であった人です。期間は、取消しの日から5年です。
廃業による処分逃れの場合も同じで、聴聞の公示日前60日以内に役員だった人が、廃業などの届出の日から5年間、免許を受けられません。個人の免許が取り消された場合は、役員ではなく、その人の政令で定める使用人が対象になります。
60日という期間は、聴聞の直前に役員が入れ替わって責任を逃れることを防ぐためと説明されます。
| 状況 | 対象になる人 | いつから5年 |
|---|---|---|
| 法人が悪質な理由で免許を取り消された | 聴聞の公示日前60日以内の役員 | 取消しの日 |
| 法人が処分を逃れるために廃業などの届出をした | 聴聞の公示日前60日以内の役員 | 届出の日 |
④不正行為をした人、不正のおそれがある人
免許の取消しを受けていなくても、次のような人は免許を受けられません。
- 免許の申請前5年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした人
- 宅建業に関して、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな人
1つ目は、申請の日から過去5年をさかのぼって判断します。2つ目は、期間の定めはなく、これから不正をするおそれがあるかどうかを、具体的な事情から判断するものです。
このグループのまとめ表
| 欠格事由 | 期間の起算点 |
|---|---|
| 悪質な理由で免許を取り消された | 取消しの日から5年 |
| 聴聞の公示後、処分前に相当の理由なく廃業などの届出をした | 届出の日から5年 |
| 取り消された（または廃業した）法人の、聴聞の公示日前60日以内の役員 | 取消しの日（または届出の日）から5年 |
| 申請前5年以内に宅建業に関して不正・著しく不当な行為をした | 申請前5年以内の行為が対象 |
| 不正・不誠実な行為をするおそれが明らかな | 期間の定めなし |
試験でのポイント
- 5年の欠格になるのは、不正の手段による免許取得、情状の重い業務停止事由、業務停止処分違反による取消しです。すべての取消しではありません。
- 聴聞の公示の日より前に廃業した場合は、この欠格事由に当たりません。
- 法人の役員は、聴聞の公示日前60日以内に役員だった人が対象です。
- 起算点は、取消しの場合は取消しの日、廃業の場合は届出の日です。
- 宅建士の登録にも似た欠格事由があります。宅建士の登録の要件と欠格事由と比べておくと整理しやすくなります。
確認問題
次の記述が正しければ○、誤りなら×で答えてみましょう。
不正の手段により免許を受けたことを理由に免許を取り消された人は、取消しの日から5年を経過するまで、免許を受けられない。（答えを見る）
○。不正の手段による免許取得での取消しは、5年の欠格事由になります。
免許を取り消された人は、取消しの理由にかかわらず、取消しの日から5年を経過するまで、免許を受けられない。（答えを見る）
×。5年の欠格になるのは、不正の手段による免許取得、情状の重い業務停止事由、業務停止処分違反による取消しの場合です。
免許取消しの聴聞の期日と場所が公示された後、処分が決まる前に、相当の理由なく廃業の届出をした人は、届出の日から5年を経過するまで免許を受けられない。（答えを見る）
○。処分を逃れるための廃業として、欠格事由になります。
免許取消しの聴聞の期日と場所が公示される前に廃業の届出をした人は、届出の日から5年を経過するまで免許を受けられない。（答えを見る）
×。聴聞の公示より前の廃業は、この欠格事由に当たりません。
法人が不正の手段により免許を受けたことで免許を取り消された場合、聴聞の公示日前60日以内にその法人の役員であった人は、取消しの日から5年を経過するまで、免許を受けられない。（答えを見る）
○。法人の役員にも連座します。
まとめ
- 悪質な理由で取り消されると、取消しの日から5年間、免許を受けられない
- 聴聞の公示後、処分前の廃業は、届出の日から5年
- 取り消された法人の、聴聞の公示日前60日以内の役員も連座する
- 申請前5年以内の不正行為や、不正のおそれがある人も対象
次は、3つ目のグループである、本人の能力や役員・使用人に関する欠格事由を、欠格事由③ 本人の能力・役員や使用人の欠格で学びましょう。全体の流れは宅建業者になる：定義・免許・事務所・宅建士から確認できます。
